Anwendung der allgemeinen Regeln im Mietrecht

• Pflichtverletzung

  durch Vermieter

  • Unmöglichkeit

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    • Erfüllung für V wird während

      der Mietzeit unmöglich

      • Zerstörung

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      • Diebstahl

      • Gebrauch der mangelfreien Mietsache wird unmöglich

        wegen Gründen, die im Risikobereich des V liegen

        • (P) Verschulden

          erforderlich?

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    • Leistungspflicht erlischt gem. § 275 BGB

      • für Gegenleistung: § 326 I BGB , II

        hat der Mieter die Unmöglichkeit der Übergabe der Mietsache zu verschulden

        behält V seinen Anspruch auf die Miete

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      • z.B.: A mietet für 3 Tage ein KFZ und fährt es am ersten Tag kaputt.

        Obwohl die §§ 535 ff. BGB ab Überlassung leges specialis sind,

        kann der V weiterhin den Mietzins verlangen

    • bei Vertretenmüssen: §§ 280 I BGB ,III, 283

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    • Raummiete ist regelmäßig

      absolutes Fixgeschäft

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  • Verzug

    • §§ 280 II BGB , 286

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    • § 323 BGB wird durch § 543 BGB verdrängt

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  • sonstige

    Pflichtverletzung

    • § 280 BGB

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• Pflichtverletzung

  des Mieters

  • Zahlungspflicht

    nicht erfüllt

    • Ersatz des Verspätungsschadens §§ 280 II BGB , 286

    • fristlose Kündigung

      gem. § 543 II BGB Nr. 3.

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      • Ersatz des Kündigungsschadens

        keine Fristetzung gem. § 281 BGB erforderlich,

        Ersatzanspruch sui generis

  • Rückgabepflicht

    nicht ordnungsgem.

    erfüllt (beschädigt)

    • (P) Hauptpflicht oder

      Nebenpflicht verletzt,

      ? Fristsetzung nötig?

      • h.M.: Nebenpflicht ? §§ 280 I BGB

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        • vgl. Rückgabe (iSv Rückzahlung) bei einem Darlehen

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      • a.A.: Hauptpflicht, Frist erforderlich

        • Arg.: Rückgabepflicht aus § 546 BGB

  • Schönheitsreparaturen

    nicht durchgeführt

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    • V kann Kosten für Renovierung

      als Vorschuss verlangen, Rechtsgedanke

      des § 536a II BGB Nr. 1

    • wenn V Schaden erlitten hat, gilt §§ 281 I BGB , 280

  • Beschädigung

    während Laufzeit

    • (P) Eigentümer Besitzer Verhältnis anwendbar,

      nicht so berechtiger Besitzer

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  • Beschädigung nach

    Ende der Laufzeit

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• Zahlungspflicht, wenn M

  Gebrauch d. mangelfreien

  Sache unterlässt, § 537 BGB

  • § 326 BGB wird durch § 537 I BGB 1 verdrängt:

    Zahlungspflicht des M bleibt bestehen

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    • z.B.: Abwesenheit des Mieters wegen Urlaub oder Krankheit

    • Gegenbeispiel: Mieter ist von der Verpflichtung zur Mietzahlung befreit, wenn der Grund nicht in seiner Person

      liegt. Beispiel: Die Wohnung wird durch einen Brand unbewohnbar, den der Mieter nicht verursacht hat.

  • Anwendung des § 537 BGB , wenn

    Mieter durch sein Verhalten

    Gebrauchsüberlassung an Drit-

    ten durch den V veranlasst hat?

    • e.A.: gesamter Mietzinsanspruch

      erlischt gem. § 537 II BGB

      • Arg.: Wortlaut

    • a.A.: Vermieter behält Anspruch nur

      dann, wenn er Mieter unterrichtet hat

      • con.: keine ges.

        Grundlage

    • h.M.: kein Fortfall der Miet-

      zahlungspflicht, keine Einrede

      • M muss Differenzbetrag zahlen, § 537 I BGB 2

      • Arg.: Mieter ist vertragsuntreu, handelt gem. § 242 BGB

        rechtsmissbräuchlich, wenn er sich auf § 537 II BGB beruft

• Verjährung

  • kurze Verjährung

    6 Monate, § 548 BGB

    • Ersatzansprüche

      des Vermieters

      • bzgl. aller Anspr. wegen:

        Verschlechterung, Veränderung

      • Welche Verjährungsfrist wenn 

        Anspruch aus § 823 BGB : 3 Jahre 

        oder § 548 BGB : 6 Monate? Was ist anwendbar? 

        • wenn die Anwendung des Deliktsrechts zu einer vertraglichen Haftungserleichterung führt, so muss die vertragliche Norm auf den Anspruch aus unerlaubter Handlung 'durchschlagen' um Wertungswidersprüchen und Bedeutungsentzug innerhalb des Gesetzes zu vermeiden. → Anwendung § 548 BGB  

        • analoge Anwendung auch auf § 823 BGB

          gegenüber Mitarbeitern des Mieters,

          Haftungsprivileg zugunsten Dritter

          • h.M.: ja

            • VSzD umgekehrt

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          • Arg.: Mitarbeiter muss geschützt werden,

            damit Mieter (Arbeitgeber) geschützt ist

        • analoges (P) in § 377 HGB

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          • und § 681 BGB

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    • gegen Dritte

    • Ersatzansprüche

      des Mieters

      • bzgl.: Ersatz von Verwendungen

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      • aber nicht bzgl.: MängelR des

        Mieters: hier gilt §§195,199 BGB

      • Schadensersatz wg. zu unrecht selbst durchgef. Schönheitsreparaturen

    • auf Kenntnis kommt es nicht an

    • die Verjährungsfrist endet zwar früh, beginnt aber auch nicht vor Rückgabe

      • Ratio: Rechtsfrieden während der Miete

  • normale Verjährung

    §§ 195 ff. BGB , § 199 BGB : 3 Jahre

    • rückständige Miete

    • Nachforderungen

      von Nebenkosten

      • Sonderfall (kein Fall der Verjährung) § 556 III BGB : 12 Monate

        nach Abrechnungszeitraum nicht abgerechnet

    • pauschalierter SE wegen ver-

      späteter Rückgabe, § 546 BGB

    • Zerstörung der Sache

    • Mängelrechte des Mieters