Bundesverwaltungsgericht

Entscheidungsgründe

I.Die Beteiligten streiten im wesentlichen um die Frage, ob die Nutzung eines Gebäudes als Altersheim noch bestandsgeschützt ist.

Das streitige Haus Weißenberg Nr. 91 steht auf einem ca. 4 ha großen Grundstück in der Gemarkung D. (Samtgemeinde Hagen) zwischen Bremen und Bremerhaven. In der Umgebung befindet sich land- und forstwirtschaftlich genutztes Gelände. Die nächste Bebauung ist 600 m entfernt. Eigentümer des Grundstücks war ursprünglich ein Zweckverband Weißenberge. Seit den dreißiger Jahren wurde das Haus als Altersheim genutzt, zuletzt vom Deutschen Roten Kreuz (DRK) als Pächter bis November 1975. Von Februar 1976 bis Ende November 1977 waren dort Arbeiter einer beim Autobahnbau tätigen Firma untergebracht. Der Zweckverband verkaufte das Grundstück am 1. April 1976 an den Vater des Klägers, der es Anfang 1978 an den Kläger weiterveräußerte. Nach dem Auszug der Autobahnarbeiter begann der Kläger mit umfangreichen Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten. Bediensteten des beklagten Landkreises wurde dies im Januar 1979 bekannt. Sie wiesen den Kläger darauf hin, daß die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Altersheim genehmigungspflichtig sei. Im April 1979 wurde dem Kläger bei einer Unterredung von Beamten des Beklagten erklärt, eine Nutzung als Altersheim komme nicht in Betracht, weil der Bestandsschutz für eine solche Nutzung inzwischen erloschen sei. Daraufhin beantragte der Kläger eine Genehmigung für die Nutzung als Hotel-Pension. Mit Zustimmung der beigeladenen Bezirksregierung und im Einvernehmen mit der Gemeinde erteilte der Beklagte dem Kläger am 27. Juni 1979 hierfür die Baugenehmigung. Der Kläger nahm den Hotel- und Pensionsbetrieb am 1. August 1979 auf.

Im November 1979 beantragte der Kläger, ihm die Nutzung einer Etage des Hauses als Altersheim ohne Pflegestation zu genehmigen. Dies lehnte der Beklagte mit Bescheid vom 24. Januar 1980 ab: Das im Außenbereich gelegene Vorhaben beeinträchtige öffentliche Belange und widerspreche den Zielen der Raumordnung und Landesplanung. Altenpflege- und Altenheime gehörten wegen der besonderen Bedürfnisse älterer und körperlich behinderter Menschen zu den zentralen Einrichtungen, die an zentralen Orten verwirklicht werden sollten. - Den Widerspruch des Klägers wies die Bezirksregierung mit Bescheid vom 13. Januar 1981 zurück. Dabei führte sie ergänzend aus, daß der Kläger sich nicht auf Bestandsschutz berufen könne, weil die Nutzung des Gebäudes als Altersheim schon 1976 aufgegeben worden sei.

Mit der Klage hat der Kläger geltend gemacht: Das Gebäude, das er stets weiter als Altersheim habe nutzen wollen, genieße für diese Nutzung Bestandsschutz. Hieran ändere die vorübergehende Unterbringung der Autobahnarbeiter und auch die inzwischen auf Anraten des Beklagten aufgenommene, jedoch unrentable Nutzung als Hotel-Pension nichts. Die Genehmigung hierfür gehe ausschließlich auf fehlerhafte Hinweise des Beklagten zurück und sei ihrerseits rechtswidrig. Insoweit behalte er sich Amtshaftungsansprüche vor.

Der Kläger hat beantragt,die Bescheide des Beklagten und der Bezirksregierung aufzuheben und festzustellen, daß die beabsichtigte Nutzungsänderung der vorhandenen Hotel-Pension in ein Alterswohnheim keiner Baugenehmigung bedarf,

hilfsweise,die Nutzungsänderung des gesamten Hotel-Pensionsgebäudes in ein Alterswohnheim zu genehmigen.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage abgewiesen: Das Vorhaben sei im Außenbereich nicht zulässig, weil es die Verfestigung einer Splittersiedlung erwarten lasse. Auf Bestandsschutz in Anknüpfung an die 1976 eingestellte Altersheimnutzung könne sich der Kläger nicht berufen. Die bebauungsrechtliche Situation sei weder im November 1979 noch zu irgendeinem anderen Zeitpunkt von der Altersheimnutzung geprägt gewesen.

Im Berufungsverfahren hat der Kläger ergänzend beantragt,festzustellen, daß die ihm und seinem Vater in der Unterredung vom 9. April 1979 von Beamten des Beklagten erteilte Auskunft, der Bestandsschutz zur Nutzung des Hauses Weißenberg als Altenheim sei infolge des Besitzerwechsels (Aufgabe der Altenheimnutzung durch das DRK) erloschen, rechtsfehlerhaft war.

Das Oberverwaltungsgericht hat das Urteil des Verwaltungsgerichts geändert: Es hat dem vom Kläger in der Berufungsinstanz gestellten Feststellungsantrag entsprochen; im übrigen hat es die Abweisung der Klage bestätigt. Zur Begründung seiner Entscheidung hat das Berufungsgericht im wesentlichen ausgeführt:

Die Absicht des Klägers, in den Räumen der Hotel-Pension künftig ein Altenwohnheim zu betreiben, dürfe als Nutzungsänderung nur aufgrund einer Genehmigung verwirklicht werden. Eine solche Genehmigung komme hier nicht in Betracht. Als sonstiges Vorhaben beeinträchtige ein Altersheim im Außenbereich öffentliche Belange; es lasse die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten. - Der Kläger könne sich nicht auf Bestandsschutz berufen. Nach der hierfür maßgeblichen Verkehrsauffassung sei spätestens mit der nach außen sichtbar gewordenen Aufnahme des Hotel- und Pensionsbetriebes das Grundstück nicht mehr für die bisherige Altersheimnutzung offen gewesen.

Der in der Berufungsinstanz gestellte Feststellungsantrag sei zulässig und auch begründet. Bei Abwägung aller Umstände hätte dem Kläger die Fortführung der im April 1979 noch bestandsgeschützten Altersheimnutzung genehmigt werden müssen.

Gegen dieses Urteil haben sowohl der Kläger als auch der Beklagte die vom erkennenden Senat zugelassene Revision eingelegt. Der Kläger verfolgt sein erstinstanzliches Klagebegehren weiter. Der Beklagte erstrebt die Abweisung auch des in der Berufungsinstanz gestellten Feststellungsantrages.

II.Sowohl die Revision des Klägers als auch die des Beklagten bleiben ohne Erfolg.

1.a)Der Kläger begehrt mit dem Hauptantrag seiner Klage die Feststellung, daß er das Haus Weißenberg (wieder) als Altersheim nutzen dürfe, ohne hierfür eine Baugenehmigung zu benötigen. Zur Begründung seines Antrages macht der Kläger geltend, die Nutzung des Hauses als Altersheim genieße materiell Bestandsschutz (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG). Dieser sei auch von der zwischenzeitlichen genehmigten Nutzung als Hotel-Pension nicht berührt worden. Die dafür erteilte Genehmigung sei offensichtlich rechtswidrig; der Beklagte müsse sie zurücknehmen.

Mit diesem Begehren kann der Kläger auch im Revisionsverfahren nicht durchdringen. Ob ein materieller Bestandsschutz, wie ihn der Kläger für sich in Anspruch nimmt, hier gegeben ist, kann für die Prüfung des Hauptantrages offenbleiben. Auch wenn dies zu bejahen wäre, würde das einem erneuten baubehördlichen Kontrollverfahren und der Notwendigkeit einer Genehmigung, die an den Wechsel von einer Nutzungsart zur anderen anknüpfen, nicht entgegenstehen. Einen solchen Wechsel will der Kläger auch vollziehen, nachdem er durch Aufnahme der ihm genehmigten Hotelnutzung den tatsächlichen Zustand verändert hat. Daß es sich bei dem vom Kläger beabsichtigten Übergang von einer Hotel- zu einer Altersheimnutzung um eine genehmigungsbedürftige Baumaßnahme handelt, hat das Berufungsgericht den irrevisiblen (§ 137, § 173 VwGO in Verbindung mit § 562 ZPO) Vorschriften der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) entnommen; das öffentliche Baurecht stelle an die bauliche Anlage, sofern sie als Altersheim benutzt werde, andere bzw. weitergehende Anforderungen (vgl. jetzt § 2 Abs. 5, § 68 Abs. 1, § 69 Abs. 4 Satz 1 NBauO in der Fassung der Bekanntmachung vom 6. Juni 1986, GVBl. S. 157). Bundesrecht steht dem nicht entgegen; weitergehend ist das Berufungsurteil revisionsgerichtlich nicht zu überprüfen. Bereits hiernach ist aber ausgeschlossen, daß der Kläger das Haus Weißenberg statt als Hotel-Pension künftig (wieder) als Altersheim nutzen darf, ohne hierfür einer Baugenehmigung zu bedürfen.

b)Auch einen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung für die Nutzungsänderung, den der Kläger mit dem Hilfsantrag seiner Klage geltend macht, hat das Berufungsgericht zu Recht verneint. Die beabsichtigte Nutzung des Hauses Weißenberg als Altersheim widerspricht dem geltenden Bebauungsrecht (1). Der Kläger kann die Erteilung der Genehmigung, die für die erneute Nutzung als Altersheim erforderlich ist, auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes verlangen (2).

(1)Nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt befindet sich das Haus Weißenberg im Außenbereich (§ 19 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). Seine Nutzung als Altersheim ist - auch darüber besteht zwischen den Beteiligten kein Streit - kein in diesem Bereich bevorzugt zulässiges Vorhaben. Damit beantwortet sich die Frage, ob die vom Kläger beabsichtigte Nutzung dem geltenden Bebauungsrecht entspricht, seit dem 1. Juli 1987 nach § 29 in Verbindung mit § 35 Abs. 2 und 3 BauGB. Nach diesen Bestimmungen bedarf der geplante Wechsel der Nutzung einer Genehmigung, die aber nicht erteilt werden kann, weil das Vorhaben öffentliche Belange beeinträchtigt.

Genehmigungsbedürftig nach § 29 ff. BauGB ist eine Veränderung in der Nutzung von baulichen Anlagen dann, wenn der Vorgang auch bodenrechtlich relevant sein kann und deshalb die Genehmigungsfrage neu aufwirft. Dies setzt voraus, daß die jeder einzelnen Art von Nutzung eigene, gewisse Variationsbreite verlassen wird und durch die Veränderung bodenrechtliche Belange (§ 1 Abs. 5 BauGB) neu berührt werden können (vgl. Urteile des erkennenden Senats vom 11. Februar 1977 - BVerwG 4 C 8.75 - und vom 23. Januar 1981 - BVerwG 4 C 83.77 - ). Das ist hier der Fall: Soll eine im Außenbereich befindliche Hotel-Pension künftig als Altersheim dienen, so kann dies etwa im Hinblick auf andersartige Bedürfnisse, insbesondere alter und behinderter Menschen (§ 1 Abs. 5 Nr. 3 BauGB), neue städtebauliche Probleme aufwerfen mit der Folge, daß die Frage der Genehmigungsfähigkeit dieser Art von Nutzung auch unter bebauungsrechtlichen Gesichtspunkten neu zu beantworten ist.

Die Aufnahme des Betriebes eines Altersheims im Außenbereich, in dem ältere Menschen ständig wohnen, beeinträchtigt regelmäßig öffentliche Belange (§ 35 Abs. 3 BauGB). Denn damit ist - nicht anders als bei anderen Wohnbauten auch - in aller Regel ein Vorgang unerwünschter Zersiedlung verbunden (vgl. BVerwGE 27, 137 <139>[BVerwG 26.05.1967 - IV C 25/66];  54, 73 <76 ff. [BVerwG 26.05.1977 - V C 6/76]> mit weiteren Nachweisen). Schon hieraus rechtfertigt sich der Schluß auf eine mit öffentlichen Belangen unverträgliche Zersiedlung (§ 35 Abs. 3 - letzter Spiegelstrich - BauGB).

Das Vorhaben des Klägers würde öffentliche Belange aber selbst dann beeinträchtigen, wenn man das bereits vorhandene Gebäude als gegeben hinnehmen und für die Prüfung nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB nur dessen veränderte Nutzung in den Blick nehmen würde. Dann handelte es sich allerdings nicht um die erstmalige Entstehung eines Siedlungssplitters. Die veränderte Nutzung des Hauses - statt einer Hotel-Pension ein Altersheim - würde jedoch auch für sich gesehen öffentliche Belange (zusätzlich) beeinträchtigen. Sie ließe jedenfalls die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten (vgl. auch Beschluß vom 7. September 1984 - BVerwG 4 B 188.84 - Buchholz 406.11 § 35 Nr. 215). Bei der zur Zeit ausgeübten Nutzung als Hotel-Pension ist davon auszugehen, daß das Gebäude typischerweise von häufig wechselnden Gästen jeweils nur vorübergehend - für eine Übernachtung oder allenfalls für kurze Zeiträume - genutzt wird. Hingegen würden bei einer Nutzung des Hauses als Altersheim jeweils dieselben Personen dort ständig wohnen. Schon durch diesen Nutzungswechsel würde der Außenbereich stärker als bisher in Anspruch genommen. Dabei springt bei alten Menschen, die häufig oder sogar in der Regel keine Kraftfahrzeuge (mehr) benutzen, der städtebaulich erhebliche Mangel besonders ins Auge, der darin liegt, daß sie die Bedürfnisse des täglichen Lebens nicht in der unmittelbaren Umgebung, in der sie dauernd wohnen, befriedigen können. - Im übrigen darf auch die Gefahr familiärer und sozialer Vereinsamung nicht außer Betracht bleiben, die insbesondere dann gegeben ist, wenn öffentliche Verkehrsverbindungen nur unzureichend vorhanden sind. Aus solchen Gesichtspunkten widerspricht es auch den vom Berufungsgericht hier getroffenen Feststellungen über Grundsätze der Landesplanung, ein Altersheim in einer derart abgeschiedenen Lage einzurichten. Es kann mithin im vorliegenden Fall offenbleiben, ob eine gemäß § 29 BauGB genehmigungsbedürftige bloße Nutzungsänderung immer und ausnahmslos so an § 35 Abs. 2 und 3 BauGB zu messen ist, als würde eine bauliche Anlage mit einer bestimmten beabsichtigten Art von Nutzung erstmals im Außenbereich errichtet.

(2)Das Berufungsgericht hat zutreffend entschieden, daß der Bestandsschutz für eine Nutzung des Hauses Weißenberg als Altersheim jedenfalls nach der Aufnahme des Hotel-Pensions-Betriebes durch den Kläger am 1. August 1979 erloschen ist. Der Kläger kann aus dieser früher ausgeübten Nutzung jetzt keine Rechte mehr gegenüber der Behörde ableiten.

Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG sichert unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes dem Eigentümer das durch Eigentumsausübung Geschaffene und verleiht einem rechtmäßig begründeten Bestand und seiner Nutzung - innerhalb gewisser Grenzen - Durchsetzungskraft auch gegenüber neuen entgegenstehenden gesetzlichen Anforderungen; er berechtigt auch dazu, die zur Erhaltung und zeitgemäßen Nutzung der baulichen Anlage notwendigen Maßnahmen durchzuführen (vgl. Urteile des Senats vom 5. Juli 1974 - BVerwG 4 C 76.71 - und vom 17. Januar 1986 - BVerwG 4 C 80.82 - jeweils mit weiteren Nachweisen). Ist deshalb zur - erneuten - Ausübung einer Nutzung, die materiell Bestandsschutz genießt, eine Genehmigung erforderlich, so ergibt sich aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG auch der Anspruch auf deren Erteilung, sofern dem Vorhaben bauordnungsrechtliche Hindernisse nicht entgegenstehen.

Inwieweit eine bestimmte Art der Nutzung einer baulichen Anlage in ihrem Bestand geschützt ist, richtet sich danach, ob und gegebenenfalls in welchem Maße die bebauungsrechtliche Situation nach der Verkehrsauffassung als noch von dieser Nutzung geprägt erscheint. Vom Standpunkt eines objektiven Beobachters aus gesehen muß die Anlage in ihrer Umgebung für die bisher dort ausgeübte Nutzung noch offen sein. Der Bestandsschutz für eine bestimmte Art von Nutzung endet nicht notwendig schon mit deren faktischer Beendigung. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GGräumt dem Berechtigten vielmehr zum Schütze des Vertrauens in den Fortbestand einer bisherigen Rechtsposition je nach den konkreten Einzelumständen eine gewisse Zeitspanne ein, innerhalb derer der Bestandsschutz nachwirkt und noch Gelegenheit besteht, an den früheren Zustand anzuknüpfen. Jedoch überwiegt das öffentliche Interesse an der Durchsetzung der veränderten bebauungsrechtlichen Ordnung, wenn der Berechtigte erkennbar von dem Bestandsschutz keinen Gebrauch mehr machen will (vgl. Beschluß vom 10. Juli 1987 - BVerwG 4 B 147.87 - Buchholz 406.16 Nr. 44). In einer für die Verkehrsauffassung besonders sinnfälligen Weise kommt die Beendigung einer bestimmten Art von Nutzung dadurch zum Ausdruck, daß der Berechtigte in dem Gebäude eine andersartige Nutzung aufnimmt und dies nach außen sichtbar wird. Der tatsächliche Beginn einer anderen Nutzung, die außerhalb der Variationsbreite der bisherigen Nutzungsart liegt und die erkennbar nicht nur vorübergehend ausgeübt werden soll, unterbricht den Zusammenhang und läßt den Bestandsschutz, der lediglich die Fortsetzung der bisherigen, einmal rechtmäßig ausgeübten Nutzung gewährleisten soll, entfallen.

So liegt es hier. Nach dem vom Berufungsgericht festgestellten Sachverhalt hat der Kläger im Hause Weißenberg am 1. August 1979 eine Hotel-Pension eröffnet und diese Art der Nutzung - unter anderem durch an der Straße aufgestellte Werbeschilder - nach außen kenntlich gemacht. Damit hat im Vergleich zur früheren Nutzung des Hauses als Altersheim ein Wechsel in der Nutzungsart stattgefunden. Die bebauungsrechtliche Situation des Gebäudes ist nach dieser tatsächlichen Veränderung nicht mehr durch die vormals dort ausgeübte Nutzung als Altersheim geprägt, zumal diese nach den vom Berufungsgericht getroffenen tatsächlichen Feststellungen hier schon Ende 1975 ihr Ende gefunden hatte. Der Bestandsschutz für die frühere Nutzung, der an die tatsächliche Situation in ihrer Wertung durch die Verkehrsauffassung anknüpft, ist damit erloschen.

Der Kläger hält dem entgegen, der Beklagte dürfe ihm den vollzogenen Nutzungswechsel hier nicht mit bestandsschutzhindernder Wirkung entgegenhalten. Die Veränderung beruhe nämlich allein darauf, daß die Beamten des Beklagten ihm bereits im April 1979 erklärt hätten, die früher ausgeübte Altersheimnutzung genieße keinen Bestandsschutz mehr. Diese Auskunft sei falsch gewesen. Nur auf ihrer Grundlage habe er sich aber dazu entschlossen, eine Hotel-Pension zu eröffnen, um das Gebäude überhaupt - jedenfalls bis zu einer endgültigen Klärung der Rechtmäßigkeit einer Altersheimnutzung - irgendwie nutzen zu können. Die auf Anraten des Beklagten beantragte und auch erteilte Genehmigung für die Hotel-Pension sei offensichtlich rechtswidrig, weil diese Art der Nutzung - erst recht - öffentliche Belange beeinträchtige. Er - der Kläger - habe bereits vier Monate später und damit innerhalb der Frist für eine Rücknahme der Genehmigung zum Ausdruck gebracht, daß er von ihr keinen Gebrauch mehr machen und zu der nur vorübergehend aufgegebenen Altersheimnutzung zurückkehren wolle. Angesichts dieser besonderen Verhältnisse müsse ihm der Bestandsschutz für die frühere Nutzung weiter zugute kommen.

Durch diese Einwände des Klägers werden die Gründe, die hier zur Beendigung des Bestandsschutzes für die frühere Nutzung als Altersheim geführt haben, nicht entkräftet. Auf die Frage, ob die vom Beklagten antragsgemäß erteilte Genehmigung für eine Nutzung des Hauses als Hotel-Pension, die übrigens bestandskräftig geworden ist, rechtswidrig ist und vom Beklagten zurückgenommen werden konnte, kommt es nicht an. Maßgeblich für das Erlöschen des Bestandsschutzes der früheren Nutzung ist, daß der Kläger das Haus tatsächlich einer anderen Art von Nutzung zugeführt hat. Der vollzogene Nutzungswechsel - nicht die hierfür erteilte Genehmigung, von der der Kläger im übrigen nicht hätte Gebrauch machen müssen - hat nach der für die rechtliche Bewertung maßgeblichen Verkehrsauffassung die prägenden Elemente der bebauungsrechtlichen Situation verändert.

Der erkennende Senat sieht im vorliegenden Fall auch keinen Anlaß, der Frage weiter nachzugehen, ob der vom Kläger angeführte Gesichtspunkt eines effektiven Schutzes seines Eigentums gegenüber rechtswidrigem Handeln des Beklagten dazu führen könnte, den eigentumskräftig verbürgten Bestandsschutz selbst als weiterhin gewahrt anzusehen und den Kläger nicht auf etwaige Ersatzansprüche wegen des Verlustes einer Rechtsposition zu verweisen. Der Annahme, ein an sich durch tatsächliches Verhalten des Berechtigten beendeter Bestandsschutz könne unter dem Aspekt einer (erweiterten) "Folgenbeseitigung" bzw. "Herstellung" als rechtlich fortbestehend zu behandeln sein, ließe sich schon grundsätzlich entgegenhalten, daß damit das öffentliche Interesse an einer Durchsetzung der veränderten bebauungsrechtlichen Ordnung, in die das Eigentum eingebunden ist (Art. 14 Abs. 2 GG), noch weiter zurückgedrängt würde, ohne daß dies - jedenfalls in der Regel - zum Schutz existentieller Interessen des Berechtigten geboten erscheint. Auch der Schutz des Vertrauens von Nachbarn, die sich auf die durch tatsächliche Beendigung der bisherigen Nutzung veränderte Situation bereits eingestellt haben, dürfte nicht außer Betracht bleiben. Dies mag aber offenbleiben. Entscheidend fällt hier nämlich ins Gewicht, daß der Kläger gegen die Weigerung des Beklagten, ihm die weitere Nutzung des Hauses als Altersheim zu gestatten, nicht mit Widerspruch und Klage vorgegangen ist, sondern statt dessen den Nutzungswechsel, obwohl er die Auffassung des Beklagten für ungerechtfertigt hielt, selbst vorgenommen hat. Dafür, daß der Kläger etwa durch treuwidriges oder gar arglistiges Handeln der Behörde zu den den Bestandsschutz beendenden Maßnahmen veranlaßt worden sein könnte, ergeben sich aus dem festgestellten Sachverhalt keinerlei Anhaltspunkte.

2.Die Revision des Beklagten ist zulässig. Dafür bedarf es keiner Entscheidung darüber, ob der auf die Beschwerde des Klägers hin ergangene Beschluß des erkennenden Senats vom 25. April 1985 (BVerwG 4 B 22.85) im Hinblick auf den darin - im Verhältnis zur Berufungsinstanz geringer - festgesetzten Streitwert trotz der ohne Beschränkung ausgesprochenen Zulassung der Revision dahin ausgelegt werden könnte, daß die Revision nur für den Kläger habe zugelassen werden sollen. Der Beklagte kann jedenfalls mit der Anschlußrevision geltend machen (§ 141, § 127 VwGO), daß die Feststellung der Rechtswidrigkeit der von seinen Beamten dem Kläger am 9. April 1979 erteilten Auskunft zu Unrecht getroffen worden sei.

Auch die Revision des Beklagten ist jedoch nicht begründet.

Der vom Kläger erstmals in der Berufungsinstanz gestellte Feststellungsantrag, auf den sich die anderen Beteiligten rügelos eingelassen haben (§ 91 VwGO), ist gemäß § 43 Abs. 1 VwGO zulässig. Der Kläger will mit ihm für den Fall, daß er das Haus Weißenberg wegen Erlöschens des Bestandsschutzes jetzt nicht mehr als Altersheim nutzen darf, festgestellt wissen, daß die frühere Altersheimnutzung jedenfalls vor der Eröffnung der Hotel-Pension am 1. August 1979 noch bestandsgeschützt war. Damit soll nach dem Inhalt des Antrages mittelbar auch festgestellt werden, daß für den Wegfall des Bestandsschutzes letztlich die im April 1979 erteilte unrichtige Auskunft der Beamten des Beklagten ursächlich gewesen sei, wonach er - der Kläger - sich bereits damals für die beabsichtigte Nutzung des Gebäudes als Altersheim nicht mehr auf Bestandsschutz habe berufen können. Auf die Feststellung der Rechtswidrigkeit des behördlichen Handelns will der Kläger sodann Ersatzansprüche gegen den Beklagten stützen. - Die damit zwischen dem Kläger und dem Beklagten aufgeworfene Streitfrage, ob der Bestandsschutz erst durch den aufgrund der Hinweise und Auskünfte des Beklagten vom Kläger durchgeführten Nutzungswechsel beendet worden ist oder schon vorher erloschen war, ist Teil eines dem öffentlichen Recht angehörenden Rechtsverhältnisses und kann damit Gegenstand eines Feststellungsantrages nach § 43 Abs. 1 VwGO sein. Wie sich aus den Ausführungen zur Revision des Klägers ergibt, wird über sie, obwohl der Bestandsschutz für die vormalige Altersheimnutzung auch Element des mit dem Haupt- und Hilfsantrag der Klage geltend gemachten prozessualen Anspruchs ist, nicht schon als Teil des Streitgegenstandes jener Anträge mit Rechtskraftwirkung entschieden. Haupt- und Hilfsantrag der Klage erfassen nämlich - wie dargelegt - nur die Frage, ob für eine erneute Altersheimnutzung ab November 1979 eine Genehmigung erforderlich ist und ob der Kläger diese jedenfalls zu diesem Zeitpunkt nicht mehr unter dem Gesichtspunkt des Bestandsschutzes beanspruchen konnte. Davon ist zu trennen die Frage, bis wann die frühere Nutzung bestandsgeschützt war und wodurch der Bestandsschutz sein Ende gefunden hat. Deshalb kann offenbleiben, ob der Feststellungsantrag des Klägers auch als Zwischenfeststellungsklage zulässig ist, wenn man von deren Statthaftigkeit im Verwaltungsstreitverfahren gemäß § 173 VwGO in Verbindung mit § 256 Abs. 2 ZPOausgeht (vgl. hierzu BVerwGE 39, 135 <138>[BVerwG 09.12.1971 - VIII C 6/69] sowie Kopp, VwGO <7. Aufl., 1986>, § 43, Rz. 33 ff.); auch bei Bejahung dieser beiden Fragen bestünden gegen den Antrag des Klägers keine Bedenken.

Der Kläger hat an der begehrten Feststellung auch das gemäß § 43 Abs. 1 VwGO erforderliche berechtigte Interesse. Ersatzansprüche wegen eines Rechtsverlusts, den der Kläger infolge einer unrichtigen behördlichen Auskunft über das bereits eingetretene Erlöschen des Bestandsschutzes erlitten haben will, erscheinen nicht offensichtlich aussichtslos. Unter dem Gesichtspunkt der Amtshaftung steht einem Schadensersatzanspruch des Klägers nicht von vornherein entgegen, daß auch das Verwaltungsgericht in den Gründen des erstinstanzlichen Urteils ausgeführt hat, die Nutzung des Hauses Weißenberg als Altersheim genieße keinen Bestandsschutz. Es hat dies auf die Erwägung gestützt, daß die bebauungsrechtliche Situation weder im November 1979 noch zu irgendeinem anderen Zeitpunkt von der Altersheimnutzung geprägt gewesen sei. Dagegen haben die Beamten des Beklagten dem Kläger in der Unterredung vom 9. April 1979 erklärt, der Bestandsschutz für die Altersheimnutzung sei nach der Aufgabe dieser Nutzung durch das DRK erloschen. Den dieser Auskunft zugrunde liegenden Rechtsstandpunkt hat das Verwaltungsgericht also mit seiner Erwägung, die übrigens auch in einem anderen Zusammenhang steht, nicht bestätigt. Der Grundsatz, wonach die Billigung des Verwaltungshandelns durch ein mit mehreren rechtskundigen Richtern besetztes Kollegialgericht einen Schuldvorwurf regelmäßig ausschließt (vgl. Urteile vom 3. Juni 1983 - BVerwG 8 C 183.81 - und vom 17. Oktober 1985 - BVerwG 2 C 42.83 - ), kommt mithin im vorliegenden Fall nicht zum Zuge (vgl. hierzu das Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Juni 1981 - III ZR 34/80 - NJW 1982, 36 [BGH 11.06.1981 - III ZR 34/80]). - Im übrigen läßt sich nicht ausschließen, daß der Kläger bei den Zivilgerichten neben einem Amtshaftungsanspruch auch einen vom Verschulden unabhängigen Anspruch wegen rechtswidrigen Eingriffs in sein Eigentum geltend machen kann.

Ohne revisiblen Rechtsverstoß hat das Berufungsgericht dem Feststellungsantrag auch in der Sache stattgegeben. Es ist zutreffend davon ausgegangen, daß hinsichtlich des Bestandsschutzes für die Nutzung einer baulichen Anlage darauf abzustellen sei, ob und in welchem Umfang die bebauungsrechtliche Situation nach der Verkehrsauffassung als noch von der früher ausgeübten Nutzung geprägt erscheint. Für die rechtliche Beurteilung maßgeblich sind hiernach die jeweiligen tatsächlichen Umstände und deren Wertung durch einen objektiven Beobachter. Feststellung von Tatsachen und deren Würdigung sind in erster Linie Aufgaben der dazu berufenen Tatsachengerichte. Die revisionsgerichtliche Prüfung beschränkt sich insoweit darauf zu kontrollieren, ob das Tatsachengericht seiner Entscheidung Begriff und Grenzen des Bestandsschutzes für eine bestimmte Art der baulichen Nutzung rechtlich zutreffend zugrunde gelegt und ob es allgemeingültige Auslegungs- und Würdigungsgrundsätze beachtet hat.

Das ist hier der Fall. Das Oberverwaltungsgericht hat sich für seine Auffassung, bis zum Frühjahr 1979 habe sich noch keine der (weiteren bzw. erneuten) Nutzung des Gebäudes als Altersheim entgegenstehende Verkehrsauffassung gebildet, wesentlich auf die jahrzehntelange Dauer der vorangegangenen Altersheimnutzung gestützt. Auch sei der Zustand des Gebäudes nicht so gewesen, daß mit dessen Abriß habe gerechnet werden müssen. Die Unterbringung von Arbeitern, die an einer nahegelegenen Autobahnbaustelle beschäftigt gewesen seien, habe erkennbar nur einem vorübergehenden Zweck gedient. Da der Bestandsschutz auch Modernisierungsarbeiten umfasse, sei er auch während des durch solche Arbeiten erzwungenen Leerstandes nicht erloschen. - In revisionsrechtlicher Hinsicht sind diese Erwägungen letztlich nicht zu beanstanden. Allerdings fällt ins Gewicht, daß zwischen der Aufgabe der Altersheimnutzung durch das DRK am 1. November 1975 und dem ersten Antrag des Klägers vom April 1979 mehr als drei Jahre vergangen sind, in denen die bisherige Nutzung nicht ausgeübt worden ist. Ein derartiger Zeitablauf kann schon für sich gesehen, d.h. auch ohne hinzukommende, der bisherigen Prägung entgegenwirkende Ereignisse, nicht ohne Auswirkung auf den Bestandsschutz bleiben. Der Senat weist in diesem Zusammenhang auf die in den Landesbauordnungen enthaltenen, wenn auch unterschiedlich langen Befristungen der Geltungsdauer von Baugenehmigungen sowie insbesondere auf die zu § 35 Abs. 5 Nr. 2 BBauG (jetzt: § 35 Abs. 4 Nr. 3 BauGB) ergangene Rechtsprechung hin. Nach letzterer ist bei Zerstörung eines zulässigerweise errichteten Gebäudes im Außenbereich in aller Regel nach Ablauf von zwei Jahren davon auszugehen, daß sich die Verkehrsauffassung auf den Wandel der Grundstückssituation eingestellt hat (vgl. Urteil vom 21. August 1981 - BVerwG 4 C 65.80 - BVerwGE 64, 42 <45>[BVerwG 21.08.1981 - 4 C 65/80] = NJW 1982, 400). Im vorliegenden Fall kommt zum Zeitablauf noch hinzu, daß nur wenige Monate nach Beendigung der - ohne erkennbaren Anlaß von außen aufgegebenen - Gebäudenutzung der Zweckverband als bisheriger langjähriger Eigentümer das Grundstück veräußert hat; danach haben über längere Zeit hinweg weder der Vater des Klägers noch der Kläger selbst als neue Eigentümer zu erkennen gegeben, welcher Art von Nutzung die von ihnen erworbenen Anlagen zugeführt werden sollen. Die Auffassung des Oberverwaltungsgerichts, der Bestandsschutz für die vormalige Nutzung habe ungeachtet dieser Umstände bis zur Aufnahme der Hotelnutzung durch den Kläger fortbestanden, und die dem Kläger im April 1979 erteilte gegenteilige Auskunft sei deshalb fehlerhaft gewesen, liegt nach alledem am Rande des Vertretbaren. Da indes eine absolute, d.h. von den Verhältnissen des Einzelfalls unabhängige, zeitliche Grenze für ein Fortwirken des Bestandsschutzes, wo auch immer sie zu ziehen sein mag, hier jedenfalls noch nicht überschritten ist und das Berufungsgericht eine Reihe von besonderen tatsächlichen Umständen angeführt hat, die für seine Auffassung sprechen, läßt sich ein revisibler Rechtsfehler nicht feststellen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 2 (in Verbindung mit § 155 Abs. 1) und § 162 Abs. 3 VwGO.