Vertragspflichten des Mieters

• Zahlung der Miete

  § 535 II BGB

  • Fälligkeit nicht

    nach § 271 BGB

    • bei Wohnraummiete bis zum dritten Werktag

      des jeweiligen Zeitabschnitts, § 556b BGB

      • Samstag hier kein Werktag

      • AGB nach der allein Mieter für verspäteten Eingang verantwortlich ist verstößt gegen §307

    • bei sonstigen Mietverhältnissen am Ende der Mietzeit, § 579 BGB

    • wg. 320 nicht vor Gebrauchsüberlassung

  • Erhöhung

    • durch vertragsändernde Einigung

    • einseitig durch ordentliche Kündigung (Änderungskündigung)

    • Sondefall:

      Wohnraummiete

      • Änderungskündigung ist

        gem. § 573 I BGB 2 ausgeschlossen

      • Vermieter kann einseitig Erhöhung

        des Mietzins durchsetzen gem. §§ 557 ff. BGB

• Schönheits-

  reparaturen

  • Grundsätzlich schuldet

    diese der Vermieter iRd Instandhaltung, § 535 I BGB 2
    

  • Wirksamkeit

    der AGB

    • Abwälzung

      grunds. ok, § 307 BGB (-)

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      • Arg.: weil entsprechender Mietzinsnachlass

      • Arg.: wirtschaftlich sinnvoll: Risikotragung durch Besitzer führt zu mehr Rücksicht

        • vgl. Saldotheorie

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      • bei Rückgabe ergibt sich Pflicht des M teilweise aus § 546 I BGB

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        • Rückgabe im Ursprungszustand - gewöhnliche Abnutzung, § 538 BGB

          • z.B.: reingestelllte Gegenstände entfernen

    • Folgen bei

      Wirksamkeit

      • (P) Schönheitsreperaturen =

        Hauptpflicht oder Nebenpflicht

        • Hauptpflicht:

          § 280, 281 BGB anwendbar

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          • Arg.: quasi Abgeltung des Mietsinzes

          • im Ggs. zu h.M. zur mangelfreien Rückgabepflicht nach Ende der Miete

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      • Folge(P) ernsthafte Erfüllungs-

        verweigerung durch Auszug

        • also dann § 281 BGB ohne Frist (§ 281 II BGB )

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        • abhängig von Umständen des Einzelfalls

      • Umbau nach Auszug

        • Keine Pflicht zu Vornahme von Schönheitsreparaturen

          • M muss Ausgleich in Geld leisten (ergänzende Vertragsauslegung)

      • Renovierung durch

        den Nachmieter

        • bei Absprache: § 267 BGB ? Vormieter ist befreit

        • ohne Absprache und Fremdtilgungswillen: Anspruch des V aus §§ 281, 280 BGB , keine Vorteilsanrechnung!

          • der Nachmieter kann Abtretung gem. § 255 BGB analog verlangen

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          • andere Lösung DSL (Problem: zufällige Schadensverlagerung)

        • kein § 426 BGB

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          • aber § 255 BGB analog

    • Zuschlag Schönheitsreperatur

      • Als Hauptpreisabrede zulässig, § 307 III BGB

      • keine Umgehung iSd § 306a BGB

  • Unwirksamkeit

    der AGB

    • Gründe für

      Unwirksamkeit

      • bei der Feststellung, ob eine verbotene Regelung vorliegt, gilt der

        Grundsatz der mieterfeindlichsten Auslegung (§ 305c II BGB )

        • z.B.: Streichen von Türen und Festnern erfasst

          im Zweifel auchAußenfenstern, AußenTüren

          • unzulässig, nur InnenTüren und

            Fenster können abgewälzt werden

        • Klausel dann insgesamt unwirksam

      • Schema:

        Anwendbarkeit der

        AGB Kontrolle

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        • Für das Merkmal 'Vielzahl von Verträgen'

          genügt es, wenn ein Dritter das Formular für

          eine Vielzahl von Verträgen anfertigt

          • insb. Mietverträge

            vom Mieterbund usw.

      • #

        • Fristenplan

          für Renovierung

          • starre Fristen ? § 307 II BGB Nr.1

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          • Arg.: Abwälzung darf nicht dazu führen, dass Mieter höherer Instandhaltungspflicht unterliegt als der Vermieter dies täte

            • müsste sonst trotz einwandfreiem Zustand renovieren
          • Frist darf lediglich Anhaltspunkt sein, wenn tatsächlich nicht abgenutzt, keine Reperaturpflicht = sog. weiche Fristenpläne
            

        • Quotenabgeltungsklauseln

          = Regelung für vorzeitigen

          Auszug

          • auch wenn nachheriger Auszug

          • auch hier: starre Klauseln ? § 307 II BGB Nr.1

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          • neu: auch flexible Klauseln ? § 307 II BGB Nr.1

          • = Quotenmäßige Beteiligung an Renovierungskosten unzulässig, wenn bei frühzeitigem Auszug kein Renovierungsbedarf besteht
          • arg: Kosten für Mieter nicht realistisch absehbar, Klausel nicht verständlich
          • RF: Wenn Mieter vor Ablauf der Zeit (z.B. 5 Jahre) kündigt, muss er nichts abgelten
          • Quotenmäßige Abgeltung bei Auszug bereits begonnener Renovierungsintervalle

        • Kleinreparaturklauseln

          • Doppelte Kostenobergrenze: Gesamtbetrag pro Einzelreparatur und Jahr

          • jewels: Angemessenheit

        • Farbwahlregelung

          1. bei Endrenovierung

             • Deckend weiß nicht zulässig, Verstoß gegen §307

               • Mieter kann selbst entscheiden in welcher Wohnung er wohnen will
               • aber: helle Farbe zulässig

          2. bei Intervallrenovierung

             • unzulässig ? § 307 II BGB Nr.1

        • Fachhandwerkerklausel

          • ? unwirksam nach § 307 II BGB Nr.1

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            • M muss es selber machen können

          • Arg.: Abwälzung darf nicht dazu führen, dass Mieter höherer Instandhaltungspflicht unterliegt als der Vermieter dies täte

        • Auszugsklausel

          • Mieter muss bei Auszug renovieren
            • daher auch ohne Renovierungsbedarf ? Unwirksam

        • Überlassung unrenovierter Räume/Anfangsrenovierungsklausel

          • Schönheitsreperaturklausel unzulässig, wenn bereits bei Überlassung einer oder mehrere Räume renovierungsbedürftig sind

            • Ausnahme: Wirtschaftliche Kompensation, wobei eine halbe Monatsmiete nicht ausreicht
          • arg: Bei ungünstigster Auslegung(§305c II) ist Mieter zu Anfangs-und Endrenovierung verpflichtet

    • Folgen der

      Nichtigkeit

      • Mieterhöhung möglich,

        wenn Klausel unwirksam?

        • nein, Mietrecht ist abschließend

      • Renovierung

        trotz unwirk-

        samer Klausel

        • § 280 BGB

          • ja, wenn AGB - Unwirksamkeit bei Abschluss bekannt (z.B. starrer Fristenplan)

          • Verschulden, § 276 BGB nur bei Verträgen nach 2008 (+)

            • Arg.: man muss BGH Rechtsprechung nicht vorausahnen

          • aber: kurze Verjährung, § 548 BGB

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            • 6 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses
          • aus c.i.c.

        • GOA

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          • fremdes Geschäft (str, nach BGH (-)), aber zumindest Fremdgeschäftsführungswille (-)

          • § 539 BGB i V m GoA

        • § 812 BGB

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          • nur Aufwendungen (Farben + Pauschale)

          • (P) Berechnung

            • e.A: Erhöhung des Verkehrswertes entscheidend

            • h.M: Übliche Vergütung der Renovierungsleistung

              • Bereicherung des Vermieters nach §287 ZPO schätzen

• Nebenkosten, § 556 I BGB

  • im Zweifel vom Vermieter zu zahlen

  • Auslegung

    • Pauschale ohne jährliche Abrechnung

    • Vorauszahlung mit Nebenkostenabrechnung

  • Wohnraummiete

    • II. Berechnungesetzliche Schuldverhältnisseerordnung,

      Heizkostenverordnung

• Nebenpflichten und

  Obliegenheiten

  • Abwendung von

    Schäden von

    der Mietsache

    • wenn Vermieter Kosten für Versicherung zumindest anteilig auf

      Mieter abwälzt, haftet Mieter nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit

    • Verlust von

      Schlüsseln

      • (P) erstattungsfähiger

        Schaden iSd § 249 BGB vor Aus-

        tausch der Schließanlage

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        • e.A.: einzelner Schlüssel ? Sachschaden an gesamter Sließanlage

        • pro: Dispositionsbefugnis des Geschäigten

        • contra: abstrakte Berechnung nach 249 II setzt Beschädigung voraus, bei Verlust aber (-)

        • h.M.: bei nachlieferbarem Schlüssel

          ? Substanzschaden vor Austausch (-)

          • Arg.: allein die Sorge um Missbrauch

            ist nicht kommerzialisierbar

      • nach Austausch: Schaden nur (+), wenn Herausvorderungslage

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    • Haftung für von ihm beauftragte Handwerker iRd §§ 280 BGB , 278

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    • Abnutzung ist kein Verstoß gegen

      Sorgfaltspflicht des Mieters, § 538 BGB

      • bei Überschreitung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs

        kann Vermieter nach Abmahnung (§ 541 BGB ) Unterlassung verlangen

      • und bei erheblicher Verletzung gem. §§ 543, 569 BGB fristlos kündigen

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    • Haftung des Mieters für Schäden Dritter

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  • Anzeigepflicht bezüglich

    auftretender Mängel, § 536c BGB

    • SE (Abs.2 S.1) und Verlust der Mängelrechte (Abs.2 S.2)

    • außer: Vermieter kann Kausalität nicht nachweisen

  • Duldung vorübergehender Beeinträchtigungen, die zur In-

    standhaltung der Mietsache erforderlich sind, § 554 BGB , § 554a BGB

  • Erlaubnis, dass Vermieter die Wohnung mit künftigen Mietern besichtigt

  • Rechtsfolge: § 541 BGB

    Unterlassungsanspruch

    • lex specialis zu § 1004 BGB

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