Kündigung von Wohnraum, §§ 542, 543 BGB iVm §§ 568 ff. BGB

• Schema § 543 BGB :

  außerordentliche

  Kündigung, § 543 BGB

  1. schriftftliche

     Erklärung, § 568 BGB

     • vgl. unten

  2. guter Grund

     §§ 543, 569 BGB

     • insb. § 543 II BGB Nr.3 - M zahlt nicht:

       Ergänzung durch § 569 BGB ? Verzug iSd

       § 286 II BGB Nr.1

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       • unverschuldete Liquiditätsprobleme sind aber egal, vgl. § 276 BGB

         ? strengere Haftung bestimmt, 'Geld hat man zu haben'

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       • kein nachträg-

         liches Entfallen

         § 569 III BGB Nr.2

         • (P) analoge An-

           wendung auf

           ord. Kündigung

           • h.M.:

             nein

             • Arg.: keine Regelungslücke, da Nachzahlmöglichkeit hier

               nur Kompensation zu Unerheblichkeit des Verschuldens ist

           • e.A.: ja

             • Arg.: Regelungslücke, Vergleichbarkeit

       • Sperrfrist nach Mieterhöhung

         § 569 III BGB Nr.3

         • (P) analoge Anwendung

           auf ordentliche Kündigung

           • (-)

           • Arg.: Sinn der Regelung ist Schutz vor Obdachlosigkeit,

             bei ord. Kündigung aber schon durch Frist ausr. Schutz

       • (P) Lässt der (fahrl. falsche) Glaube

         des M an einen Mangel seinen

         Verzug entfallen, § 286 IV BGB ?

         • e.A: ja, V. muss erst

           auf Leistung klagen

           • Arg.: der M sei besonders schutzwürdig, falls sachl. Gründe

             die Annahme rechtfertigen, dass ein Mangel besteht

         • (-)

           • Der M würde sonst nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit haften

           • Haftungsprivilegierung müsste Gesetzgeber ausdr. schaffen

           • M kann § 814 BGB entgehen, indem er unter Vorbehalt zahlt

       • Verzug des Mieters mit der Mietkaution, § 569a II BGB a

     • § 543 I S.2 BGB verhaltensbedingt

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     • § 543 II BGB Nr. 1 bei Mängeln

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       • idR uninteressant, denn M kann nach § 542 BGB sowieso kündigen

  3. ggf. Abmahnung,

     wenn pers. Gründe

     • aber nicht bei Mietzahlungs-

       Rückstand, § 543 III S.2 BGB Nr.3

• Schema § 542 BGB :

  ordentliche

  Kündigung, § 542 BGB

  (nur bei unbefr. Mietvertrag)

  • Mieter

    1. Schriftform § 568 BGB

    2. Frist § 573c I BGB 1

       • knapp 3 Monate

       • abweichende Vereinbarung zu Lasten des Mieters unzulässig

    3. kein Grund

       erforderlich

  • Vermieter

    1. schriftliche

       Erklärung, § 568 BGB

       • Gründe sind in schriftl. Kündigung zu nennen, §§ 569 IV BGB , 573 III

       • von allen,

         an alle!

         • auch keinerlei proz. Bindungswirkung, wenn Räumungsurteil nur gegen einen Bewohner

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         • idR in AGB, aber nicht konkludent: gegenseiteige Empfangsermächtigung der Mieter

       • (Hinweis auf Widerspruchsrecht, § 574b, 2 BGB Monate vor Ende)

         • sonst Widerspruchsrecht bis zur ersten mündl. Verhandlung

       • Folge (P): AT-Probleme bei einseitigen WE

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    2. Frist, § 573c I BGB

       • knapp 3 Monate

         • 3. Werktag zum übernächsten Monatsende

       • Verlängerung nach 5 bzw. 8 Jahren auf 6 bzw. 9 Monate

         • sog. ' asymmetrische Kündigungsfristen'

       • Abweichung zu Lasten des Mieters unzulässig, § 573 IV BGB

    3. Grund

       § 573 BGB

       • berechtigtes

         Interesse

         1. schuldhafte Pflicht-

            verletzung, II Nr.1

            1. nicht unerhebliche

               Pflichtverletzung

               • z.B.: Nichtzahlung der Miete

               • (P) Erheblichkeitsschwelle schon unterhalb

                 von § 543 II BGB Nr.3 (2 Monatsmieten)

                 • Auffangvorschrift, ggf. auch fristlose Kündigung möglich

            2. schuldhaft

               • Beweislast: Mieter (!)

               • Mietverein / Anwalt, der fälschlich zu Mietkürzung usw. rät = § 278 BGB

         2. Eigenbedarf, II Nr.2

            • für (P) vgl links

            • keine Zweckmäßigkeitskontrolle(Art. 14 GG)

         3. wirtschaftliche

            Verwertung II Nr.3

            • insb. Sanierung

            • (P) Analogie für Fälle, wo Vermieter

              nicht sanieren sondern abreißen will

              • h.M.:

                nein

       • aber: Widerspruchsrecht des Mieters bei besonderer Härte, § 574 I BGB

         • Rechtsfolgen, § 574a BGB

         • Form und Frist in § 574b BGB

  • Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts

    • zulässig, auch durch AGB, da beide profitieren

      • muss dann aber für beide Parteien gelten

      • darf Zeitraum von 4 Jahren nicht überschreiten(Rechtsgedanke des § 557a III 1 BGB zur Staffelmiete)

      • bei Stellen von Ersatzmieter und Grund dann aber trotzdem Austritt für Mieter möglich

    • einseitig zu Lasten des Mieters unzulässig, Verstoß gegen §307

• (P) beim EB

  Eigenbedarf

  • Formale Anforderung § 573 III BGB

    • Gründe müssen konkret, ernst, nachvollziehbar sein

      - bloße Erwägungen reichen nicht aus

    • 'Wir benötigen die Wohnung wegen Eigenbedarf' genügt nicht

  • SE, §§ 280, 241 II BGB , wg.

    vorgeschobenem EB

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    • Vorgeschobene Gründe

      'Niederle: Oma mit

      2 Stockwerken'

      • #

        • V darf keinen überhöhten Wohnbedarf geltend machen

        • die Gerichte prüfen, ob die gekündigte Wohnung den Nutzungswunsch des V überhaupt erfüllen kann

      • Vorgeschobene Gründe verdienen keinen Schutz

    • bewusst unwirksame Kündigung ist nicht-leistungsbezogene Nebenpflichtverletzung

    • Pflichtverletzung (+), wenn Kündigung unwirksam war,

      denn der M vertraut schutzwürdig auf die Wirksamkeit

      • unwirks. Kündigung führt nicht stets zu §§ 280 I BGB , 241 I.

        ? Wertungsfrage, die der juristische Laie rglm. nicht erkennt

    • Folge(P): kausaler Schaden durch Auszug, zu dem M wg.

      Nichtigkeit der Kündigung nicht verpflichtet war = kausaler

      Schaden? ? ja, durfte sich herausgefordert fühlen

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      • Mieter soll nicht Riskio einer unwirksamen Kündigung tragen

      • 'psychisch vermittelte Kausalität'

  • Wegfall

    des EB

    • Hinweispflicht des V,

      bei Wegfall des EB

      nach Kündigung

      • denkbare

        AGL

        1. SE Anspruch, §§ 280, 241 II BGB aus

           Nebenpflichtverletzung

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           • (P) Unterlassen ist nie Pflichtverletzung, Handlungspflicht aus § 242 BGB begründen

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           • BGH: Pflicht, bis zum Ende der Räumungsfrist Vertrag auf Aufhebung der Kündigung anzubieten

        2. Einrede § 242 BGB gegen Herausgabeverlangen

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      • LG HH.: ja, bis zur tats.

        Räumung (am längsten)

        • Arg.: besondere Pflicht der Rücksichtnahme wg. Recht

          des M von eigentumsgleichem Rang, Art. 14 GG

      • a.A.: ja, aber nur bis Ab-

        lauf der Räumungsfrist

        • Arg.: sonst kann Mieter auf Tod des Bedarftlers spekulieren und Prozess herauszögern

        • § 721 ZPO

      • nein, nur bis

        zur Kündigung

        • Arg.: entscheidender Zeitpunkt ist deren Zugang, § 130 BGB

          • sonst wäre § 569 BGB (siehe rechts oben) überflüssig

        • Arg.: Recht des M von eigentumsgleichem Rang besteht nur bis zu diesem Moment

        • Arg.: V soll nicht generell jedes Risiko tragen: Gesetzgeber hat Problem der sich nachtr.

          ändernden Sachlage gesehen (vgl. § 569 BGB rechts) und hier bewusst keine Regel getroffen

      • Bis Ablauf der Kündigungsfrist: Hinweispflicht und Pflicht neuen Mietvertrag anzubieten

        • Verletzung der Anbietepflicht führt aber nur zum Schadensersatz

    • (P) unmögliche Wiederein-

      räumung bei Wegfall des EB

      • AGL: §§ 280 I BGB , 241 II i.v.m. § 249 BGB

      • Exkurs: eV gerichtet auf ein Veräußerungesetzliche Schuldverhältnisseerbot kann über

        §§ 136, 892 I BGB 2 bei fehlender Eintragung überwunden werden

      • (p) § 275 BGB bei Unmöglichkeit der

        Wiedereinräumung, wenn Grund-

        stück wirksam übergegangen vgl § 566 BGB

        • bei wirksamer Übertragung: § 251 BGB

          Differenz jetziger zu zahlender Mietzins

          - Mietzins der alten Wohnung

          • Zustand, der ohne das

            schädigende Ereignis, d.h.

            ohne K bestehen würde

        • Rechtmäßiges Alternativverhalten

          Zahlung nur bis zur ersten fiktiven Kündigungsmöglichkeit

      • § 566 BGB auf Einräumung des

        Besitzes ggü Erwerber, obwohl

        M bereits ausgezogen war?

        • (-)

        • Erwerber muss aus der Besitzlage ablesen können, in welche MV er eintritt

        • hat der VM die Wohnung wieder in Besitz, so kann der Erwerber diese direkt weitervermieten,

          würde sich aber ggü den neuen M SE-pflichtig machen §§ 536 III BGB I, I 536a I var. 1

  • Eigenbedarf bei Auseinander-

    etzung einer Gbr unter Schaffung

    von Wohnungseigentum

    • AGL: Auf Räumung § 546 BGB

    • (p) § 577a BGB

      - Ratio: Es soll kein NEUER Eigenbedarf geschaffen

      werden durch die Umwandlung, mit der M nicht zu rechnen hatte

    • 1. Wenn schon vor der Kündigung Eigenbedarfskündigung mögl. war, ist § 577a BGB nicht anwendbar

  • Personenkreis

    • bei entfernten Verwandten, Nichten, Neffen persönliche Bindung entscheidend

    • umso weiter der Begriff 'Familienangehörige' ausgelegt wird,

      umso mehr tritt der Mieterschutz zurück

  • Rechtsmissbräuchlich, wenn baldiger Eigenbedarf bereits bei Vertragsschluss ernsthaft erwogen wird/bereits feststeht

    • aber: keine Bedarfsvorschau erforderlich

  • Eigenbedarf durch Gesellschafter bei GbR als Vermieter

    • BGH: Möglich

    • bei KG/OHG wohl eher(-), da Verfestigung zu groß